Dein Recht die Miete zu reduzieren

In Österreich bezahlen viele Mieterinnen und Mieter für Altbauwohnungen nach wie vor überhöhte Mieten, insbesondere weil Vermieter die gesetzlichen Richtwertregelungen zur Mietzinsbildung für Altbauwohnungen nicht beachten.

Zu viel verlangte Miete kann allerdings unter Umständen vom Vermieter zurückgeholt werden.

Wie hoch der Mietzins sein darf, zählt zu den wichtigsten Fragen beim Abschluss eines Mietvertrags. Der Richtwertmietzins ist ein gesetzliches Zinsbegrenzungssystem im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), welches grundsätzlich auf Altbauwohnung (siehe Definition unten zur Frage zum Anwendungsbereich) anwendbar ist. Vereinfacht gesagt: Der Richtwertmietzins gibt an, wie hoch die maximale Miete pro Quadratmeter Altbauwohnung sein darf.

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Anwendungsbereich: Für welche Wohnungen gilt die Richtwertmiete?

Der Richtwertmietzins gilt mit einigen wenigen Ausnahmen für Mietwohnungen, die nach dem 1.3.1994 angemietet wurden und sich in Gebäuden befinden, die vor 8.5.1945 errichtet wurden (sogenannte Altbauwohnungen).

Wie wird der Richtwertmietzins berechnet?

Bei der Feststellung des Richtwertmietzinses ist vom gesetzlich fixierten Richtwert je Quadratmeter Nutzfläche auszugehen, welcher um Zuschläge (z.B. Lagezuschlag) zu erhöhen und um Abschläge (z.B. Erdgeschosswohnung) zu vermindern ist. Der Richtwertmietzins wird daher wie folgt berechnet:

RICHTWERTMIETE =
Richtwert + Zuschläge – Abschläge

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Welche Richtwerte gelten derzeit?

Im Normalfall werden die Richtwerte alle zwei Jahre am 1. April festgesetzt. Dadurch werden Richtwertmieten an den Verbraucherpreisindex bzw. an die Inflation angepasst.
Derzeit gelten folgende Richtwerte (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer) pro m2:

Welche Zu- und Abschläge sind bei Berechnung des Richtwertmietzinses zu berücksichtigen?

• Lage des Hauses (z.B., wenn sich die Wohnung in einer überdurchschnittlich guten Lage (etwa im ersten Bezirk in Wien) befindet, kann ein Zuschlag auf die Richtwertmiete veranschlagt werden)
• Lage der Wohnung im Gebäude
• Befristung
• Ausstattung der Wohnung (Balkon, Keller, separates WC, etc)
• Ausstattung des Gebäudes (Lift, Waschküche, Fahrradraum, Garage, etc)
• Erhaltungszustandes des Gebäudes
• Normwohnung (Kategorien) etc.

Welche Abschläge kommen in der Praxis häufig vor?

• Kategorie-Abschläge (25% bis 80% je nachdem wie weit die Wohnung von einer mietrechtlichen Normwohnung abweicht – siehe Hinweis)
  
  Hinweis: Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 und 130 Quadratmetern in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, WC und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.
  
  
• Befristungsabschlag (25%)
• Starke Lärmbeeinträchtigung aufgrund der Lage zur frequentierten Quellenstraße (7,5%)
• Fehlende direkte Belüftung im Bad (5%)
• Fehlende natürliche Belichtung der Küche (5%)
• Bad und WC in einem Raum, fehlendes Kellerabteil (je 2,5 %) usw.

Es ist zu beachten, dass die oben dargestellten Prozentangaben lediglich einen groben Orientierungsrahmen darstellen; fixe Prozentsätze für die diversen Zuschläge und Abstriche sind gesetzlich nicht vorgesehen. Die genaue Ermittlung erfolgt (gerichtlich oder im Verfahren vor der Gemeinde) je nach Einzelfall. Der Ausgang solcher Verfahren ist daher zumeist abhängig von einem Sachverständigengutachten.

Welcher Zustand einer Wohnung gilt für die Berechnung von Zu- oder Abschlägen?

Für die Berechnung von Zu- oder Abschlägen auf den Richtwertmietzins gilt grundsätzlich der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.

Überprüfung des Richtwertmietzinses: Ist mein Mietzins zu hoch?

Ob die Miete dem Richtwertmietzins entspricht, kannst Du unter anderem mit Hilfe eines Rechtsanwalts oder einer Verbraucherschutz- oder Mieterschutzorganisation überprüfen.

Mietsenkung und zu viel bezahlte Miete zurück. Erfolgreich mit LEGALIST

Zur Finanzierung der Durchsetzung von Ansprüchen gegen Vermieter kann die Dienstleistung eines Prozessfinanzierers in Anspruch genommen werden. Bei Inanspruchnahme einer Prozessfinanzierung – etwa durch LEGALIST – übernimmt diese das Kostenrisiko für sämtliche mietrechtlichen Behörden- und Gerichtsverfahren (Rechtsanwälte, Sachverständige, Gerichtsgebühren, etc.).

Mit anderen Worten: auch wenn der Fall nicht erfolgreich verlaufen sollte, muss der Mieter nichts bezahlen. Beauftrage LEGALIST ohne Kostenrisiko.

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